中古住宅購入のチェックポイント|中古戸建てはどこを見ればいい?

58歳 川田さん(仮名)中古住宅の購入を検討しています

妻、子どもふたりの4人家族。子どもたちはそれぞれ独立し、現在は夫婦ふたり暮らし。駅近の賃貸マンション(3LDK)に住んでいるものの、ずっと賃貸で家賃を払い続けるのも、老後の年金生活ではしんどいので中古住宅の購入を検討中。

今度、近くの中古一戸建てを見に行くのですが、どこを見ればいいのでしょうか?


中古住宅は大きな買い物。失敗しないために確認すべきポイントを紹介するぞ

中古住宅購入前の確認を怠るとどんなリスクがある?

  • 欠陥住宅を購入してしまう可能性がある
  • リフォームや修繕費用が想定以上にかかってしまう
  • 売主とのトラブルや交渉に余計なエネルギーを使うことになる
  • 入居後に不具合が発生し、生活に支障が出てしまう
  • 不動産は一般の方にはあまり馴染みがなく、人生で住宅を購入するのは1回、という方も多いのではないでしょうか?
    このため、不動産会社のうまいセールスに乗せられてしまい欠陥住宅を購入してしまうケースもあとを絶ちません。

    中古住宅は新築住宅と比べて劣化してしまう部分があるのは事実。ただし、建築後すぐわからなかった不具合や問題点、今、お住まいの居住者の方から住み心地や周辺環境などの話を聞けるというメリットもあります。

    相続不動産会社・山田
    最近は、中古住宅を購入し、自分たち好みにリノベーションして暮らす方も増えています。新築を購入するより費用が抑えられるのが大きなポイントですね

    現在の日本の住宅価格は新築のときから経年劣化で価値が下がり続け、木造住宅の場合、20年から25年程度で価値がゼロになると言われています。

    購入者にとっては築20年程度の物件は、ほぼ土地の値段で購入することができ、造りに問題がなければリフォームをすればまだまだ使えるものなので、「お得な購入ができた」といえるでしょう。

    ただし、これには欠陥住宅など買ってはいけない家は除きます。安かろう悪かろうではなく、価値あるお得商品を見つけるためには中古住宅の目利きができるようにならなければなりません。

    今日は、買ってはいけない中古住宅を見分けるポイントをご紹介します。

    中古住宅購入時に確認すべきこと

    川田さんのように中古住宅の購入を検討している方に、購入前に確認すべきポイントをご紹介します。戸建てを見に行く際のチェックリストとしてご活用いただけたら嬉しいです。

    まずは、築年数を確認

    住宅は建築基準法という法律に基づき建てられています。大きな改正があったのが1981年(昭和56年)。1981年以前に建った建物は旧耐震基準で建てられた住宅なので、耐震性に不安が残ります。

    家

    1981年以前であっても厳しい耐震基準で建てられた住宅ももちろんありますが、一般の住宅購入者が建物や募集資料を見ながら判断をすることは難しいので、ひとつの目安として、1982年以降に建った住居かどうかを確認しておきましょう。

    耐震性に不安を感じる方は、2000年の建築基準法改正により木造住宅の耐震性は大きく向上しているので、2000年以降の住宅を確認していくのも選択肢のひとつ。地震などの横揺れに対する耐力壁や接合部分の規定が明確化され、設計者や建築業者によって基準がまちまちだったものが一本化されたからです。

    住宅性能表示制度の評価を受けていれば「耐震等級」を確認すると客観的にどの程度の耐震性があるのかわかり安心です。

    建物

    残念ながら建物は時間が経つほど劣化していくものです。日本は高温多湿でシロアリやカビ、住宅が傷んでしまう要素がたくさんのも事実。近年は冷暖房効率を高めるため、気密性が高い住居が増加。夏涼しく冬あたたかで嬉しい反面、防湿対策をしても限界があるケースもあります。

    日本の住宅の寿命は、約30年~40年

    定期的にリフォームなどのメンテナンスをしていれば、築40年を過ぎても建替えをせず、必要部分だけ修繕すれば問題ありません。
    必要な時期に面倒臭がらずに手を入れれば、住宅の価値を維持できるので結果的にお得になります。

    国土交通省によると、建物の構造による平均寿命はこのような差があるようです。

    期待耐用年数種別
    40年~90年鉄筋コンクリート造
    30年~80年木造
    30年~60年鉄骨造

    引用:期待耐用年数の導出(国土交通省)

    現在の制度では築20年で中古住宅の価値はゼロと考えられている。実質、土地代だけの値段で購入できるのが魅力的な反面、売主にとっては、しっかりメンテナンスをしていてもその価値が反映されないのが問題となっているのじゃ

    住宅の価値を適正に評価するのはさまざまな要素があるので難しいのは事実です。木造住宅と言っても、在来工法のものと、2☓4で造られた建物だとリフォームのしやすさが異なります。
    (在来工法の方がリフォームはしやすい)

    外観

  • 基礎部分に複数ひび割がないか?
  • 外壁部分にひび割がないか?
  • 屋根に破損や塗装のはがれがないか?
  • 雨といに損傷がないか?
  • 雨などで変色した跡がないか?
  • 窓と壁の接合部分に隙間がないか?
  • バルコニーの防水層の損傷・腐食
  • 基礎コンクリート部分のひび割れは、地盤に問題がある場合や施工ミス、重大な欠陥がある可能性があるため慎重に確認をしなければなりません。

    ひび割れ(クラック)があるからと言って、すべて欠陥住宅であるわけではありません。表面にコンクリートと似たモルタルという素材を用いている場合は、表面のモルタル部分にひびが入っているだけで、中のコンクリート部分は問題がないこともあります。

    ひびの大きさを計測し、ひびの幅が0.3㎜未満であれば問題ないでしょう。

    0.3㎜以上の大きさの場合や、外壁にもひびがあったり、ひびが水平方向に走っている場合、床も傾きを感じるような場合は地盤などに大きな問題がある可能性が高いです。建築士などの専門家に住宅診断(ホームインスペクション)を依頼し、詳しく調査をした方がよいでしょう。

    クラック

    引用;さくら事務所 中古一戸建てのひび(クラック)の状態

    ひび割れ(クラック)は問題ない大きさのものであったとしても、放置しておくと雨水が入り込み劣化してしまう可能性があります。修繕が必要なのでリフォームを検討している方はあわせて修繕を行うとよいでしょう。


    鉄筋なしのコンクリートの場合、コンクリートの寿命は30年~40年。築年数がこのあたりの住宅はどうしてもひび割れ(クラック)が生じてしまうのじゃ

    ★基礎修繕費用の例

    種類概要費用工期
    基礎打ち直し地盤沈下などにより基礎部分に大きなひび割れが生じている場合、
    住居をジャッキアップして基礎部分を打ちなおす補強工事
    750万円~1~2か月程度
    基礎増し打ち無筋コンクリート基礎に行う補強工事
    耐震性が大幅にアップする方法。建物の内側や外側に鉄筋入りコンクリートを増し打ちするもの
    200万円~1か月程度
    ひび割れ補修軽微なひび割れの補修工事
    専用の補修液を注入し、隙間を埋める方法。
    3万円~2、3日

    基礎のひび割れの修繕費用はどの程度劣化しているかによって異なります。専門家でないと適正な修繕方法を判断するのは難しいでしょう。

    住宅診断(ホームインスペクション)を行い、アドバイスを受けることをオススメします。

    >>住宅診断(ホームインスペクション)さくら事務所はこちら

    また、給気口などの接合部分がしっかりと防水加工されていないと雨が入り込み変色している場合も要注意。雨風が防げていない建物は劣化スピードが早まり、修繕費用も余計にかかってしまいます。

    建物の寿命を大きく左右する防水加工。雨じみになっていないか注意深く壁を見てみましょう。

    雨じみ

    引用;さくら事務所 中古一戸建ての防水チェックポイント

    室内

  • 床のきしみ、傾きがないか?
  • 天井や壁紙のはがれ、腐食、変色がないか?
  • 建具(ドアや窓)の動作不良がないか?
  • 洗面台やキッチンに水漏れがないか?
  • 階段が急傾斜など構造的に不便でないか?
  • 生活動線が不便でないか?
  • 基礎部分や地盤に問題があると、建物が傾いてきます。建物が傾くと床のきしみ、傾き、建具が開けにくく締めにくい症状が現れるので要確認。中古住宅の内見では、居住者の方がいらっしゃる場合が多く気を遣うかもしれませんが、日常生活で使うよう扉を開け閉めしてみましょう。雨戸やシャッターは日中開けた状態になっていますが、こちらも動作不良がないか忘れずに確認しておきましょう。

    また、洗濯機置き場とバルコニー、キッチンからリビング、トイレと洗面台など、実際生活するときに不便がないか動線も見ておきたいポイント。

    リフォームをする場合も水回りの配管設備を移動する際は費用が多くかかります。高齢になってくるとバリアフリーを意識したリフォームが必要になるケースも。お風呂や洗面スペースに十分な広さがないとリフォームしにくい可能性もあります。

    洗面所やキッチンは実際に水を流し、水量や排水設備に不具合がないかも確認しておきましょう。


    中古住宅で売主の方がまだ住んでいらっしゃる場合は、実際に家具を置いたときの暮らしが見えるので良いわね

    給湯やガスの設備に問題がないか?

    給湯やガスなどの設備に問題がないか実際に作動させて確認しましょう。プロパンガス(LPガス)の場合や、上下水道で浄化槽を利用している場合に毎月の出費が多くかかるので注意が必要。募集概要に記載されているので忘れずに確認しておきましょう。

    また、給湯設備は製造年月日も要チェック。10年程度で交換が必要になるので、あと何年ぐらい使えるのかイメージできます。

    土地

    土地付中古住宅の場合、自分が使わなくなったときに土地を売却するという選択肢を持てます(建物の価値がなくなってしまったとしても)。しかし、土地にまつわるルールもたくさん存在するので頭の片隅に入れておきましょう。

    私道負担の有無

    建物を建てるには接道義務という決まりがあります。幅4m以上の道路に2m以上接していなければなりません。

    これは火災や災害で緊急車両が通るために必要な規定で、接道義務の基準を満たさない場所は「私道」を作り、建物を建てるのが一般的。公道はお金が発生しませんが、私道は費用負担があります。

    私道負担の有無や、費用、私道の面積が募集図面に記載されていれば確認をしておきましょう。記載がなく道路幅が4mない狭い土地の場合は私道負担があるかどうかを確認しておきましょう。

    相続不動産会社・山田
    土地面積に私道面積を含んだ数字が記載されている募集図面もあります。相場と比べ著しく坪単価が安い場合は、安くなっている理由があります

    建ぺい率、容積率

    土地には建ぺい率や容積率という割合が設定されています。

    例)建ぺい率:60% 容積率:150%

    建ぺい率とは、敷地面積に対してどの程度の広さまで建物を建てることができるかの割合。
    例えば、30坪の土地で建ぺい率が60%だと、18坪まで建物を建築することが可能です。

    同様に、容積率とは、敷地面積に対してどれくらいの延べ床面積の建物を建てられるかの割合。敷地面積と同じ広さの1階建ての建物が100%、同じ広さの2階建てだと200%です。例えば、30坪の土地で容積率が150%だと、延べ床面積は45坪となります。

    募集図面に記載された敷地面積、建物面積を見比べてみたときに、既定の建ぺい率、容積率を上回っている場合は要注意。
    住宅ローンの審査がおりず、借入ができない可能性があります。

    用途地域

    土地計画法に定められている用途地域は12種類。駅ビルなどの商業施設が立ち並ぶところに静かな住宅街が存在しないように、「この場所にはこのような建物を建てましょう」という一定のルールが存在します。

    名称どんな場所
    第一種低層住居専用地域低層住宅の良質な住環境を保護する地域
    第二種低層住居専用地域主として低層住宅の良質な住環境を保護する地域
    第一種中高層住居専用地域中高層層住宅の良質な住環境を保護する地域
    第二種低層住居専用地域主として中高層層住宅の良質な住環境を保護する地域
    第一種住居専用地域住居の環境を保護するための地域
    第二種住居専用地域主として住居の環境を保護するための地域
    準住居地域道路の沿道として地域の特性を活かす利便の増進を図る地域
    近隣商業地域近隣住民の日用品を供給するための商業や、その他業務の利便を増進するための地域
    商業地域主として商業の利便を増進する地域
    準工業地域主として環境悪化の恐れがない工業の利便を増進する地域
    工業地域主として工業の利便を増進するための地域
    工業専用地域工業の利便を増進するための地域

    工業専用地域には住居をたてることができないため、中古住宅の購入エリアではそれ以外の地域になります。それぞれの特性は不動産会社に問い合わせをすると教えてもらえます。

    中古住宅を探すときにに気を付けておきたい地域をご紹介します。

    ■ 第一種低層住居専用地域
    高い建物が建てられない第一種低層住居専用地域は、静かで落ち着いた住環境を手に入れることができます。マンションが建設されても3階程度までの低層マンション。住環境の保護を目的としているので、住宅地として人気もあります。

    ただし、一定規模以上の店舗や病院も建てられず、コンビニすら建設制限があります(住宅兼用店舗を除く)。

    第一種低層住居専用地域が広く設定されている地域では、スーパーやコンビニ病院などが近くになく、不便を感じる可能性があります。
    第二種低層住居専用地域だと建築制限が少し緩和されるため、小さめの飲食店や店舗もあり利便性が向上します。

    ■ 第二種住居地域
    住居地域でありながら娯楽施設の建築が認められているエリアです。パチンコ店やカラオケボックスなども建築できるので、どのような施設があるか周辺環境を必ず確認しましょう。

    ■ 近隣商業地域
    商店街や日用品を購入できるスーパーがあり便利なエリアです。駅近などに設定されいて利便性が高いのが特徴。ただし、お店も人も多くにぎやかになる傾向があり、静かな環境ではありません。一定規模の工場も建設可能な地域です。

    地域によっては3階建てが建てられないケースや、屋根付き車庫に変更する際に制限がかかる場合もあります。リフォームの予定がある方は希望の住居が建てられるかどうか確認しておくのじゃ

    隣のお宅との境界線

    また、隣近所の環境がどうなっているかも要チェックポイント。どんな方が住んでいるかまで教えてもらうことはできませんが、ゴミ屋敷のような家や空き家になってしまっているような家が隣近所にある時は注意が必要。将来トラブルに発展してしまう可能性もあるでしょう。

    敷地境界がどのように確定されているのか?(隣の敷地との境目はどこか?)樹木などが隣の敷地からはみ出してくる可能性がないか?など、お隣との接し方もしっかり見ておきたいポイントです。

    近隣のスーパーや病院など

    普段利用する場所が遠いと利便性も下がります。毎日の暮らしをイメージして周辺環境を確認すると良いでしょう。売主の方に「普段はどのスーパーで買い物をしますか?」「かかりつけの病院はどちらですか?」など、内見時に質問してみると良いでしょう。

    前述のとおり、閑静な住宅地は、コンビニやスーパーなどが近くになく「生活してみると意外と不便だった!」という声もよく聞きます。自分がよく行く場所は不便を感じないか事前に確認しておきたいポイントです。

    駐車場

    駐車スペースが十分に確保されているか確認しましょう。駐車スペースは実測が基本。募集図面等では駐車場の広さがどれくらいかわからないことが多いです。

    もし、売主の了承をされられるのであれば、車を実際に停めてみることをおススメします。道路が狭いため、何度も切り返さなければならなかったり、乗降時のドアの開け閉めスペースが狭いなど、都内の一戸建てだと十分なスペースが確保できていないケースもあります。

    また、駐車スペース部分は勾配がないと雨水がたまってしまうこともあります。コンクリートやタイルの場合は問題ありませんが、砂利や土のままだと水はけ状況も確認しておきましょう。

    屋根付駐車場では屋根の劣化具合もチェックしておきたいポイントです。

    駐車場

    相場

    住宅購入ではある程度エリアを絞って探します。不動産価格は相場が決まっていて、異常に安いものは安いなりの理由があります。また、将来売却や賃貸で貸し出すことを考えている方は、賃貸市場の相場を確認しておく必要もあります。

    home’sやsuumoなどの賃貸情報サイトで同条件で検索をかけるとだいたいの取引価格を調べることができまし、同じエリアで賃貸も取り扱っている不動産会社であれば賃貸相場も教えてくれるでしょう。

    なお、売買物件については成約価格で取引情報を検索できるサイトがあります。どうしても募集価格しか見る機会がないので、成約価格(売買が成立した金額)も確認しておくと、今検討している物件の価格が適正なのかどうかがわかります。

    >> 成約価格で取引情報を検索できるサイト(Reins Market Information)

    売り出す理由

    売却理由も確認しておきましょう。売主の方へ直接質問するのは気を遣うと思うので、不動産会社の担当営業マンに質問してみると良いでしょう。

  • 住宅ローンの支払いが厳しくなった
  • 家が手狭 or 広すぎるようになった
  • 転勤のため
  • このような理由はあまり心配する必要がありませんが、下記のような場合は注意が必要です。

  • 離婚することになったので
  • 実家を相続したが使わない
  • 騒音や悪臭など近隣に迷惑な住人が住んでいる
  • 人間関係でご近所トラブルがあった
  • 周辺の家が地盤沈下をしている
  • 殺人事件などの事件があった
  • 離婚や相続では売主が単独所有でないケースもあります。旦那が一方的に売却手続きを進めていたが妻が反対した。相続人のうちのひとりが売却希望で実家を売りに出したが、別の相続人が反対した、など、他の所有者の反対で売却がストップするケースもあります。事前に他の所有者の方も同意をされているか確認をしておきましょう。

    また、近隣住民とのトラブルも気を付けたい確認ポイントです。ただ、都合が悪いことは売主の方も正直に話さない可能性があるので、検討している物件の近くにはどのような方が住み、どのような生活スタイルなのか見ておくとリスクが減らせます。

    庭や駐車場に不用品が放置されていないか?道路沿いの場合は車の騒音・排気ガスは気にならないか?など、実際に現地を確認し、気になることは売主や不動産会社に質問しましょう。

    その他

    プロに住宅診断を依頼する

    どんなに自分で確認をしても屋根裏や床下の部分は素人では確認できない部分もあります。住宅購入は高額なので不安な気持ちを抱えたまま購入の決断をするのは精神衛生上よくないですね(笑)

    そこで、購入前は住宅診断(ホームインスペクション)を利用し、専門家の目で住宅がどのような状態か確認してもらうことをおススメします。

    住宅診断を依頼する注意点

    ■ 依頼するタイミング
    契約前に行う

    ■ 住宅診断を依頼する会社
    買主指定の会社で住宅診断を行う

    住宅診断は客観的に家の状態を把握できるので、中古住宅購入前はぜひ利用したい制度です。宅建業法の改正により、2018年頃までに中古住宅の住宅診断(ホームインスペクション)の説明が義務付けられる予定です。

    住宅診断が義務付けられるわけではありません。あくまで説明義務です。

    新築住宅の場合、建物の寿命を大きく左右する構造部分の欠陥(柱や基礎など)や、屋根や外壁など雨水の侵入しやすい部分は10年保証がつけられています。

    中古住宅の場合はこのような保証期限が切れていることが多く、すでに建物の劣化が始まっているので、購入前にどの程度、劣化が進んでいて、修繕する場合の費用はいくらぐらいか把握する必要があります。

    売主側で住宅診断を行っている場合もありますが、提携先であれば、売主にとって都合が悪い内容を書きにくいのが業者の本音。買主にも売主にも利害関係がない立場の方に住宅診断を依頼することをおススメします。

    住宅診断がどのようなことかわかる動画はこちら。

    さいごに

    住宅の購入は金額も大きく、さまざまなリスクがともないます。金銭面だけを重視して欠陥住宅や買ってはいけない住宅を買うことのないよう、しっかり準備を進めていきたいですね。

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