相続直前の不動産購入には要注意

相続税対策でも、不動産の直前購入や売却は危険

不動産の購入が、相続税対策になるのは間違いありません。

購入した不動産というのは、購入価格よりも相続税評価額は2~3割程度低くなりますし、貸し付け(賃貸物件として人に貸す)を行えば、その建物と敷地の相続税評価が下がることになります。

また、一定の要件を満たすことによって、小規模宅地特例が適用され、評価額が大幅に下がることもあります。

このように不動産の購入というのは、相続税対策に大きな恩恵をもたらしてくれるといえますが、不動産の購入が相続直前の場合は要注意です。

実際に買った金額で評価されてしまう可能性

相続直前にあわてて預貯金といった現金を不動産に移し替えた場合、これを税務署が黙って見過ごしてくれない可能性もあります。

過去には、相続開始前3年以内の不動産購入については、相続税評価額ではなく、実際に買った金額で評価されるという規定があったのですが、現在それは廃止されています。

原則として、通常の不動産と同じように土地であれば路線価など、建物であれば固定資産税評価などによって評価されることになっています。

しかし、これはあくまでも原則としてというだけで、相続直前にいきすぎた相続対策があれば税務署側も黙ってはいません。

注意しなければならない行為

上記したような規則が廃止されたにも関わらずに購入金額がそのまま課税対象とされるのは、下記のような場合があったときです。

①相続人の意思による購入

相続直前に被相続人が不動産を購入するというのはなかなか不自然な話です。
このような場合、相続人の意思によって購入をうながされている可能性を疑われてしまいます。

名義だけを被相続人として、実際の取得の意思決定や手続きを相続人が関与している場合には要注意です。

②相続直前の売却行為

相続開始後、即座に直前に購入していた不動産を売却する行為はかなり危険です。
相続開始の時点にのみ、形式的に相続財産を評価の低い不動産に置き換えていたと判断されてしまう可能性があります。

不動産の時価と相続税評価額との差額を不当に利用していると考えられてしまいますので、こちらも要注意です。

行きすぎた相続対策だと疑われないために必要なこと

相続が近づいていると思われる時期に不動産を購入する場合は、不動産の売買契約書には本人(相続人)に署名してもらうようにするなど、被相続人に購入の意思があったことを示すことで、ある程度は対処可能となります。

また、購入した不動産を納税のためだけに売却するのならまだしも、そうでもない限りは相続直後の売却はしないようにしましょう。

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タグ: 不動産 直前
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