一物四価とは？相続の不動産価格を決める4つの価格

相続財産のなかで大きな割合を占める不動産。
一般的には、約半分が不動産の価値によって相続財産の価値が決まるとも言われています。

不動産の評価額が高ければ、相続税の負担も増大。
相続手続きにおいて、不動産の適正な評価額を知ることはとても重要です。

この不動産の価格は「一物四価」で決まるといわれています。

一物四価とは、1つの不動産に対して4つの目安となる価格

実勢価格、公示価格、路線価、固定資産税評価額がつけられている、ということです。

不動産は評価するシチュエーションによって、基準となる価格が異なります。
これらは、基準日も決定機関も公表日も異なります。

実勢価格

実勢価格に対する水準:100%
利用方法:取引価格
基準日:なし
発表日:なし
決定機関:売主と買主の合意により決定

公示価格

実勢価格に対する水準:100%
利用方法:国土利用計画法が定める基準価格
基準日:毎年1月1日
発表日:3月下旬
決定機関:国土交通省

基準地価格

実勢価格に対する水準:100%
利用方法:公示価格の補完機能として利用
基準日:毎年7月1日
発表日:9月下旬
決定機関:都道府県

路線価

実勢価格に対する水準:80%
利用方法:相続税、贈与税を算出する際に利用
基準日:毎年1月1日
発表日:8月中旬
決定機関:国税庁

路線価について詳しくはこちら

固定資産評価額

実勢価格に対する水準:70%
利用方法:固定資産税、不動産取得税、登録免許税などを算出する際に利用
基準日:毎年1月1日
発表日:4月初旬
決定機関:市区町村
通常、相続時には、税理士が不動産の財産価値を評価することが多いようです。

路線価などを基準に概算の価格を算出。
それから、不動産の形状や周辺施設などの環境を考慮しながら、不動産の価格を評価していきます。

同じ不動産でも、相続税を計算するときに利用するのは、路線価。

相続による不動産の名義変更で利用されるのは、固定資産税評価額。

また、売却時などには、実際の取引金額である実勢価格があり、その他、公示価格、基準地価格という基準も存在しています。

日本国内において、不動産は土地や建物そのものの価値に加え、取引当事者同士の情報格差があります。

あらゆる専門知識が必要で、常に価格も変動している不動産。

また、プライバシーや守秘義務を重視していたため取引価格について情報公開が進みませんでした。

これによって、鑑定評価による不動産価格を公示して指標とする制度が整えられてきました。

同じ不動産であっても、例えば、幹線道路や主要な駅が誕生したり、新幹線が開通するような場合には、不動産価格が急上昇することもあります。
同様に、価格が下落するケースも考えられます。

相続財産のなかで、大きな価値を持つ不動産。

多くの専門知識が必要となるので、まずは、信頼できる相続の専門家に相談してみてはいかがでしょうか?