自宅を遺産分割する4つの方法|自宅(不動産)だけ相続する場合

不動産(自宅)を遺産分割する4つの方法

遺産分割はさまざまなケースがありますが一番多いケースは、自宅だけが相続財産(遺産)である場合。

自宅以外の財産は何もなく、不動産である自宅を遺産分割するにはどのように進めていけばよいのでしょうか?

不動産の遺産分割には、通常下記の4つの遺産分割方法があります。

  1. 現物分割
  2. 換価分割
  3. 代償分割
  4. 共有分割

自宅を現物分割する場合

現物分割とは、実際に不動産を相続人で切り分け相続することです。

例えば、不動産土地をそれぞれ相続人が相続する場合。

建物はAさん、土地はBさんというようにそれぞれ財産を相続します。

ただし、現実問題として建物を分断するには費用がかかったり、不動産の価値を下落させてしまう可能性が高いことから実用性は低い方法です。

自宅を換価分割する場合

換価分割とは、遺産(相続財産)を売却して換金します。

そのお金を相続人で分配する方法。

汎用性が高いお金に換金するため希望する方も多いのですが、この方法では注意すべきポイントが2つあります。

まず1つ目は、売却前に相続登記が必要であることです。

不動産を売却するには、土地と建物について相続登記を行う必要があります。

2つ目は、【譲渡税】が課税されること。居住していたかどうかで負担額が大きく異なります。
この場合は、代償分割もあわせて検討することをおすすめします。

自宅を代償分割する場合

代償分割とは、不動産を相続した相続人が、他の相続人に対して相続分に応じた現金等を支払い補填する遺産分割方法です。

この場合、相続分に応じて現金で取引をするのであれば問題がありませんが、金銭の代わりに不動産を譲渡すると譲渡税が課税されます。

譲渡税は相続財産を売却する際だけでなく、相続財産ではない不動産を贈与した際にも課税対象となります。

税法上、このような場合、不動産は時価で売却されたものとしてみなされ、譲渡所得に対して課税が発生します。

しかしながら、不動産購入時より価値が下がった(譲渡益がないもの)と判断されると、課税金はゼロに。
実際は譲渡税を支払わなくても良い場合もあります。

自宅を共有分割する場合

共有分割とは、遺産(相続財産)を相続人で、共有しておく遺産分割方法です。
現物分割のように不動産自体を分割するのではなく、相続割合に応じて共有しておく遺産分割の方法。

例えば、相続人Aの持分1/2、相続人Bの持分が1/2である場合、とりあえずAとBで、不動産を共有しておく手続きをとる場合です。

この方法は短期的に見ると何も問題がない方法ですが、長期的に考えると問題が発生するリスクが高い方法といえます。

将来不動産を売却する場合には、相続人全員の合意が必要となったり、共有している相続人が死亡した場合、さらに相続人が増え、相続人全員の合意を得ることが難しい場合も発生します。

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